インフラ

山林活用で必須になるインフラ|接道義務を満たすプロセス

山に家を建てるとき必ず必要になるのが道路です。土地が建築基準法に則った道路に接していることが条件です。これを接道と呼びます。

この記事は、接道について動いたリアルな記録です。これから山の中に建物を建てていきたいというときの参考にしてください。

そもそも接道ってなに?

フィールドには、管理棟を建てる予定です。もし、建てられないならこの土地はNGです。実は道路面でかなり微妙な状況にありました。

まず接道とは何かです。

敷地に建物を建てる場合は、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがありますが、この決まりを「接道義務」といいます。引用;不動産売却HOME4U

赤道

車が通る道から土地まで10メートルほどの狭い道があります。隣人の話によると「ここは赤道(あかみち)ですよ」とのこと。あかみち?なにそれ?いきなりわからない言葉です。

公図上で地番が記載されていない土地(無籍地)の一つで、道路であった土地をいう。

古くから道路として利用された土地のうち、道路法の道路の敷地とされずにそのまま残った土地がこれに該当し、国有地である。公図に赤色で着色されていることから「あかみち」と呼ばれている。

現に、道路でなくその予定もない赤道の払い下げを受けるには、用途廃止等の所定の手続きが必要である。引用;不動産情報サイトathome

ネットで調べると、こんな感じ。

いろいろな情報が出てきます。とにかく早く動かないと!後からだと大変なことになります。

道路任意図

確認のため、市役所の建設課なるところに行きました。事情を説明すると、何だか怪訝な表情でいやな空気が漂います。

調べてもらった専門の道路地図によると、これは赤道ではなく市道扱いになっているとのこと。ただどこまでが市道なのか不明瞭な状態なので、一度現地確認をしたいという話になりました。

市役所には「道路任意図」というものがあります。その日は上司もいないので確認ができない。少し時間がかかるかも?という様相です。「やっかいやなあ・・・」と感じつつもお任せするしかありません。

「他に確認した方がいい部署とかありますか?」と訊くと、隣にある都市計画課につなげてくれました。ちなみに役所では「他にないですか?」と訊かないと教えてくれないケースもあります。必ず訊いた方がいいです。

都市計画・水道も事前確認要

そこでは開発行為というまたまた聞きなれない申請が要るか要らないかとという話に。いろいろ出てきます。少々ややこしいので、この話は別の記事で紹介します。

都市計画課と話している間に、さっきの建築課の担当者は上司に話してくれたみたいで、現地確認は早くなりそうでした。少しだけほっとしました。いったん預けて、もう一つ難関、水道の関係へ。

水道課できくと、実務作業は第三セクターでやっているのでそちらへ行ってくださいと言われ、そのまま車を走らせました。そして、ここでまた一大事が起こります。かなり致命傷になりそうな事件です。その内容がこれです。

こうしてあっという間にその日は暮れました。ジタバタしても始まりません。いったん埼玉の自宅に戻ることにしました。でも解決しないといけない最優先問題。翌日また現地へ飛びます。

「個人が趣味でちょろちょろやっていると思われたら良くないよね。これまでやってきたことと名刺を渡しておこう」

自宅で会議をして、前後しますが以前商工観光課に提出して企画書と名刺を持参しました。前日に会った担当者のところへ行き、手渡ししました。すると昨日と打って変わって柔和な表情です。

「昨日あの後、上司と現地調査に行きました」
「そ、そうでしたか!ありがとうございます」
「接道についてはとれそうですね」
「えっ?ほんとですか!」
「はい、大丈夫です」

ほっと心をなで下ろしました。

「あとはどこまでを市道認定するかを決めることになります。最終決定は2ヶ月後の市議会になります。どうなるかかわかりませんが、一応お客さまの要望であげておきました」

「ありがとうございます!」

ややこしいのですが、市道を土地の手前で留めるのか、土地の内側にまで入れるのかが未定という意味。もし内側まで市道扱いになったときは、セットバックといって中心から4メートルの場所からが自分の土地になるのでその分狭くなります。ただ大勢に影響はありません。

ということで接道については何とかいったんクリアすることができました。

参考までに赤道の場合は、払い下げもしくは占用の手続きが必要になります。今回の場合、山林だと1815円/㎡という価格だそうです。うーん、まだまだ知らないことばかり・・・。

一級建築士を交えた建築確認打合せ

ここまでは素人なりで動いた記録です。実際、山に建物を建てるとなると、建築確認申請なるものが必要になります。こうなるとプロの出番、知り合いの一級建築士にヘルプを求めました。

「山林に家を建てたいというケースはままあります。そのとき道路づけをどう考えるかが重要になります」と改めて解説してくれました。

公図は結構適当に書かれている、公図から起こしても建築確認は取れる、杭がない場合どこまでを道とするか・・・

知らない話のオンパレードです。

いよいよ正式な建築確認申請へ向けて、一級建築士と一緒に再度建設課に行きました。打合せが始まりました。建築士と担当者で専門用語が飛び交います。一般人にはわからない世界です。

フィールドに入る道までの数十メートルの道が市道になっていました。道のどん突きがフィールドに接していて、その幅が2メートル。これで接道ということになります。

2項道路

建築基準法上の道路は原則として幅が4m以上となっています。ただ日本では幅が4m未満の道が多数存在しているため、一定の条件を満たせば「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられています。これを「2項道路」と呼びます。うちのフィールドは、2項道路に接道しているということになります。

2項道路とは、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。「みなし道路」とも呼ばれる。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1.~3.の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

1.幅が4m未満の道であること2.建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと 引用:不動産情報サイトathome

セットバック

2項道路の場合は、セットバックが必要になります。セットバックとは以下のような意味です。

2項道路はその幅が4m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4mの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4mの空間を確保しようという趣旨である。

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなる。これを不動産業界ではセットバックと呼んでいる(セットバックとは英語で「後退」という意味である)。引用:不動産情報サイトathome

建設課で確認してもらうことになりました。市では判断できないので県にまで話が上がるそうです。ややこしいですね。

「建築申請を出す前に協議書と誓約書を出してください」とても仰々しいです。後で建築士に訊くと、事前に書類を出すケースが多いそうです。

あと水道引き込みの確認をしました。本管からの引き込みは個人負担で専用の申請が必要になるそうです。水道メーターは自分の敷地内に設置するなど説明がありました。

「近隣の倒木には注意した方がいい。倒木の問い合わせは多い」と担当者は言っていました。山林エリアならでの話です。

建設課で打合せを終えた後、「都市計画区域内の非線引き区域と景観条例の確認」で都市計画課、「フィールド内の埋蔵文化財の有無確認」で文化財生涯学習課とまわって確認を終えました。

いやあ、小屋といえども山林に家を建てるのって大変です。餅は餅屋、一級建築士にいてもらって助かりました。素人がやると余計なやりとりと手間が出て、時間とコストがかかります。頼んだ方がいいです。

ABOUT ME
tokkan
二拠点を行き来しながら長野小諸で、完成のないフロンティアへ向け、日々森の開拓作業に明け暮れる。森と人とが共生できる暮らしを自ら実体験しながら研究中。